上周五保監(jiān)會(huì)發(fā)布消息，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)將擴(kuò)大至直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市，及江蘇、浙江、山東和廣東的部分地級(jí)市。報(bào)載，記者調(diào)查了解到，現(xiàn)實(shí)中，隨著房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的逼近，以及觀念的轉(zhuǎn)變，不少老年人不再“守著房子留給后輩”，在南京，民間版“以房養(yǎng)老”正風(fēng)生水起。

　　“以房養(yǎng)老”作為一種全新的養(yǎng)老模式，推出已經(jīng)有兩年了，但是從進(jìn)行試點(diǎn)的省市來看，“以房養(yǎng)老”叫好不叫座。其中最重要的原因，仍舊是“但留方寸地，留與子孫耕”的傳統(tǒng)觀念的束縛，并且由此會(huì)導(dǎo)致兒女家人的強(qiáng)烈反對(duì)。在試點(diǎn)的地方，真正參與“以房養(yǎng)老”的，大多數(shù)都是那些沒有子女的獨(dú)居、空巢老人，因?yàn)闆]有了反對(duì)的因素，所以老人才能自己決定房產(chǎn)的處置。

　　這告訴我們，這種以反向抵押房產(chǎn)，然后由銀行按月給付養(yǎng)老費(fèi)的“以房養(yǎng)老”，要想被大多數(shù)國(guó)人所接受，未來還有很長(zhǎng)的一段路要走。但是目前一種民間版的“以房養(yǎng)老”模式，不是像官方版“以房養(yǎng)老”，而是通過出租的方式，把房子租出去，然后老人拿租金給養(yǎng)老院，去養(yǎng)老院養(yǎng)老。這樣一來，老人拿到了可以交給養(yǎng)老院的租金，同時(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)仍舊屬于老人自己的，也就減少了官方版“以房養(yǎng)老”的最大阻力。

　　有人也許會(huì)說，老人把房子租給別人，然后拿租金去住養(yǎng)老院，還是真正的“以房養(yǎng)老”嗎?實(shí)際上，隨著觀念的開放，越來越多的老年人都傾向于去養(yǎng)老院養(yǎng)老，在養(yǎng)老院可以得到更專業(yè)、更全面的照顧，要遠(yuǎn)比居家養(yǎng)老對(duì)老年人更有利，同時(shí)還減輕了子女的負(fù)擔(dān)。

　　鑒于目前價(jià)格低廉的公立養(yǎng)老院床位嚴(yán)重不足，而私立養(yǎng)老院養(yǎng)老費(fèi)又價(jià)格昂貴，所以，把房子出租，然后拿租金和退休金或養(yǎng)老保險(xiǎn)入住養(yǎng)老院，也就成為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。其實(shí)說到底，官方版“以房養(yǎng)老”也好，民間版“以房養(yǎng)老”也罷，最終的目的都是為了讓老年人的晚年生活更舒心、更幸福，那么不管是哪種模式，只要是對(duì)老年人有利的，都是值得探索與嘗試的。

　　新聞鏈接：

　　江蘇各城市將試點(diǎn)以房養(yǎng)老

　　上周五保監(jiān)會(huì)發(fā)布消息，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)將擴(kuò)大至直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市，及江蘇、浙江、山東和廣東的部分地級(jí)市。

　　現(xiàn)實(shí)中，隨著房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的逼近，以及觀念的轉(zhuǎn)變，不少老年人不再“守著房子留給后輩”，而是在自己的生活品質(zhì)、兒女的面子、財(cái)產(chǎn)的分配之間找到平衡點(diǎn)，以多種方式處置好房產(chǎn)，過上了自己想要的生活。在南京，民間版“以房養(yǎng)老”正風(fēng)生水起。

　　民間版“以房養(yǎng)老”

　　故事一 用房租付養(yǎng)老院的錢，還有富余

　　86歲的孫奶奶正坐在自己房間的桌子前，等著吃午飯，房間內(nèi)開著空調(diào)，很舒適。老人的聲音很洪亮，不過她卻摸著自己的腰，說身體不行了，“脊椎有問題，走不了路。”記者了解到，孫奶奶2012年9月住進(jìn)了銀杏樹老年人服務(wù)中心。“原先，老伴去世后我就在大兒子家，但是有了重孫，兒子要忙老的，又要帶小的，忙不過來。我就想不如到養(yǎng)老院，還有人專門照顧我。”

　　當(dāng)時(shí)，孫奶奶在附近找了很多養(yǎng)老院，都不滿意。“現(xiàn)在退休工資每個(gè)月3000多塊錢，當(dāng)時(shí)還要少點(diǎn)。找個(gè)一般的，環(huán)境不好。找個(gè)好點(diǎn)的，退休工資付不起，我又不想給孩子添負(fù)擔(dān)。”想到以后也不會(huì)回去住了，孫奶奶就把自己和老伴兒的房子租出去了。“也舍不得租的，但是孩子們有自己的家，我不可能回去住了。不如租出去，我自己找個(gè)好一點(diǎn)的帶康復(fù)護(hù)理的養(yǎng)老院。”孫奶奶說，兒子們也同意了。

　　目前孫奶奶住的這家養(yǎng)老院每月4000元，包括了吃住、護(hù)理等各種費(fèi)用。“我不能自理，吃飯他們每頓都給我送上來、吃完再端走。洗澡、洗衣服、上廁所都有人幫忙。還有醫(yī)生每天兩次來查房，小毛小病都有人看。”孫奶奶說，多花點(diǎn)錢，自己住得很舒心。交完養(yǎng)老院的錢，房租還有剩，相當(dāng)于賺錢了。“等到我什么時(shí)候走，房子還是給兒子，是租還是賣，我就不管了。”

　　故事二 賣掉房子，準(zhǔn)備一直住在養(yǎng)老院

　　與孫奶奶不同，住在秦淮區(qū)一家養(yǎng)老院的韓爺爺和王奶奶這對(duì)80多歲的老夫妻，把住了一輩子的房子賣掉了。“我們倆身體都不好，一年到頭，不是他住院就是我住院。我們家侄子兩頭照顧不來。他自己要上班，還有家庭要顧?；丶艺?qǐng)個(gè)保姆也要花錢。想來想去，還是到養(yǎng)老院比較方便。”王奶奶表示，他們到養(yǎng)老院已經(jīng)5年了。

　　“一開始也沒想賣房子，也沒租出去，就空在那里。后來我們?cè)谶@邊住得蠻好，以前一年起碼跑兩次醫(yī)院，到這兒以后一趟醫(yī)院都沒跑過。我們就想以后在這兒定下來了。”而家里房子空著也是空著，老夫妻倆就起了賣房的心思。“我們年紀(jì)大了，也想趁著還清醒，把房產(chǎn)處理好。”奶奶表示，自己沒有兒女，不如賣了房子，貼補(bǔ)住養(yǎng)老院的錢。

　　目前夫妻倆住一間房，每月花5000元。“我們倆退休工資加起來6000多元，也夠付養(yǎng)老院的錢。但是他工資高，我兩千出頭。他不放心，怕我以后一個(gè)人吃虧，還是房子賣了，自己手上有錢放心些。”

　　于是，前兩年夫妻倆把房子賣了，得的幾十萬交給了一個(gè)小輩管理。“孩子很孝順，每個(gè)星期都來看我們。而且和我們簽了承諾書，養(yǎng)老院和我們鄰居做的見證人，要對(duì)我們老兩口負(fù)責(zé)任。”

　　官方版“以房養(yǎng)老”

　　“抵押房產(chǎn)養(yǎng)老”目前沒有進(jìn)展

　　政策：2012年4月，南京出臺(tái)《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》中就提及“以房養(yǎng)老”，這是南京官方首次明確表態(tài)鼓勵(lì)“以房養(yǎng)老”。2014年，南京市出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見》，其中明確“探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點(diǎn)”。

　　2014年底，江蘇省金融辦、省民政廳、省財(cái)政廳、人民銀行南京分行、省銀監(jiān)局、省保監(jiān)局六部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于財(cái)政金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》，江蘇省金融辦透露，“以房養(yǎng)老”政策正式列入計(jì)劃，探索開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(俗稱以房養(yǎng)老)。

　　案例：老人申請(qǐng)，沒人接招

　　2013年9月，90歲的張啟韻是南京首位申請(qǐng)“以房養(yǎng)老”的老人，她自2010年起向社區(qū)和街道提出，以自己名下位于新街口如意里那套40平米左右的單室套產(chǎn)權(quán)房作倒按揭，所得用于改善自己獨(dú)居的生活條件，然而沒有機(jī)構(gòu)和企業(yè)敢于接招。老人已于兩年前去世，生前把房子賣出61萬元。而目前新街口附近二手房的房?jī)r(jià)已近3萬元一平米。要是擱在今天，張奶奶的房子總價(jià)可以說已經(jīng)翻倍了。

　　記者從省民政廳和南京市民政局了解到，這種將住房反向抵押式的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)沒有任何進(jìn)展。相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，因?yàn)榉芍贫热毕?，此模式在江蘇和南京均停留在研究階段，期待國(guó)家的頂層設(shè)計(jì)。

　　原因：房?jī)r(jià)波動(dòng)太大

　　住房反向抵押用于養(yǎng)老，看上去很好，但在現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)波動(dòng)面前，“以房養(yǎng)老”卻存在不小的問題。2012年時(shí)，南京河西的房?jī)r(jià)也就2萬元出頭，橋北的房?jī)r(jià)也就八九千左右，然而4年后這些地區(qū)的房?jī)r(jià)都已經(jīng)翻倍或接近翻倍。

　　假設(shè)2012年南京一位老人，將名下一套評(píng)估價(jià)值為100萬元的房屋抵押用于養(yǎng)老，保險(xiǎn)公司按房屋價(jià)值的70%逐月給予老人養(yǎng)老金，那么老人能夠拿到手的總現(xiàn)金就是70萬元。然而到了今年，這套房子的價(jià)值已達(dá)到200萬元，這70萬元只相當(dāng)于房屋價(jià)值的35%，這無疑對(duì)老人不公平。

　　南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華認(rèn)為，一二線城市的房?jī)r(jià)上漲過快，會(huì)讓老人對(duì)抵押心存疑慮;而在三四線城市，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期不漲，甚至還下跌，這則會(huì)影響到保險(xiǎn)公司參與的積極性。“‘以房養(yǎng)老’是建立在房?jī)r(jià)平穩(wěn)基礎(chǔ)上的，我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度過大，會(huì)影響參與的積極性。”

　　建議： 動(dòng)態(tài)評(píng)估房?jī)r(jià)

　　房?jī)r(jià)波動(dòng)大，是不是就意味著沒辦法了呢?也不是。

　　就在這個(gè)月初，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者莫頓作客杭州演講。他表示，不動(dòng)產(chǎn)在解決養(yǎng)老問題方面很重要，在中國(guó)推進(jìn)以房養(yǎng)老，應(yīng)當(dāng)對(duì)法律法規(guī)方面作一些改變和調(diào)整。

　　“在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)波動(dòng)，就由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)化保險(xiǎn)公司來分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。”吳翔華說，可以由保險(xiǎn)公司、評(píng)估公司等參與進(jìn)來，每隔一段時(shí)間對(duì)房?jī)r(jià)重新評(píng)估，并作出動(dòng)態(tài)調(diào)整。這對(duì)保險(xiǎn)公司的精算師來說，并不是很困難的事。

　　他認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”是個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，之所以目前推進(jìn)緩慢，根本原因還在于法律法規(guī)不完善，而且牽涉到金融、保險(xiǎn)、社會(huì)保障、房地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)和部門，仍需在頂層設(shè)計(jì)上有更加明晰的規(guī)劃。

　　民間版“以房養(yǎng)老”方式多、靈活，更接地氣

　　兩年前，北京、上海、廣州、武漢已經(jīng)正式開展這項(xiàng)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。試點(diǎn)兩年，共有42戶家庭57位老人參與試點(diǎn)。參保老人平均年齡為71.6歲，平均每戶月領(lǐng)養(yǎng)老金約9071元，最高一戶月領(lǐng)養(yǎng)老金2萬余元。從試點(diǎn)參保老人情況看，這項(xiàng)業(yè)務(wù)尤其適合中低收入家庭、失獨(dú)家庭、“空巢”家庭和單身高齡老人。

　　“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)主要針對(duì)特定群體，養(yǎng)老多了種選擇。”江蘇省民政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，其實(shí)近年來，很多老人都“想開了”，利用房子這個(gè)最大的固定資產(chǎn)，想辦法提高自己的生活品質(zhì)，頤養(yǎng)天年。比如在南京，就有鼓樓區(qū)的老人把學(xué)區(qū)房賣了，然后住到非學(xué)區(qū)地段;或以大換小、以近換遠(yuǎn)，通過房子的地區(qū)差價(jià)來?yè)Q取更多的資金養(yǎng)老。還有很多人以出租房或賣房來支付養(yǎng)老院費(fèi)用。民間版“以房養(yǎng)老”方式很多，很靈活，讓老人多了不少選擇。